Изменения в постоянном узуфрукте в 2017 году Что изменится в новых правилах?

Изменений в вечном узуфрукте пока нет

Земля, принадлежащая государственному казначейству и местным органам власти, может быть передана в бессрочное пользование физическим и юридическим лицам. Чтобы установить бессрочное право в отношении земельной собственности, необходимо подписать нотариальный акт и запись в земельном и ипотечном реестре, причем права не сильно отличаются от прав собственности - пользователь может распоряжаться землей, как если бы он был ее владельцем - продать ее или сохранить по своему желанию. Однако, в отличие от собственника земли, пользователь должен учитывать содержание соглашения о землепользовании в отношении бессрочного пользования. В этом соглашении указывается назначение земли, бессрочные обязательства узуфруктуария и размер сборов. Человек с таким законным правом собственности на землю может строить на ней здания, которые будут ее собственностью.

Петр Киянка, директор по продажам и маркетингу Geo Developer Group:
Строительство на вечном узуфрукте очень привлекательно для инвесторов, так как такая недвижимость намного дешевле, чем сопоставимая земля с правами собственности. Разница в цене может доходить до 30%, поэтому разработчики охотно опираются на вечный узуфрукт.

Владелец квартиры, построенной на постоянном узуфрукте, одновременно является акционером земельного участка и обязан платить ежегодный сбор. На землю, предназначенную для жилья, она составляет 1% от стоимости земли, и все владельцы квартир покрывают ее в той части, которая соответствует их долям в общем имуществе.

В случае высоких сборов, безусловно, стоит подумать о преобразовании вечного узуфрукта земли в право собственности. Эта процедура доступна для владельцев квартир, домов на одну семью и жилищных кооперативов, но применять ее на практике может быть очень сложно.

Петр Киянка, Geo Developer Group:
В настоящее время для подачи заявки на преобразование бессрочного узуфрукта земли в собственность необходимо согласие всех резидентов, владеющих долями в праве бессрочного пользования землей, на которой находится имущество. Однако это нелегко, потому что один отказ может заблокировать процесс, и следующим шагом в этом случае является передача дела в суд, - добавляет он.

В настоящее время нормативные акты, требующие преобразования, требуют единодушия всех акционеров, что в крупных жилищных общинах часто является невыполнимым условием.

Петр Киянка, Geo Developer Group:
Отсюда и проект поправки к акту, который призван значительно упростить и сократить весь процесс. Согласно предложению, преобразование будет происходить автоматически, но будет связано с затратами. Министерство предложило, чтобы в случае жилых помещений, включая места для парковки и гаражи, совладельцы платили сумму, эквивалентную сумме, которую они заплатили бы в 2017 году за вечное узуфрукт в течение 20 лет. Это значительная и ощутимая прибыль в перспективе, например, 50 лет.

Новые правила будут распространяться на землю, на которой стоят многоквартирные дома, где по меньшей мере половина помещений является квартирами, из которых по меньшей мере одно должно быть в собственности. Это означает, что владельцы офисных зданий, построенных на землях, принадлежащих Государственному казначейству, коммунам, повятам или воеводствам, по-прежнему останутся постоянными пользователями. Проект также предполагает специальную скидку в случае однократного погашения причитающейся суммы, если земля находится в государственной собственности, в таком случае будет применяться скидка до 50%. Что касается земель, принадлежащих территориальным органам самоуправления, размер концессии будет определяться муниципалитетами, повятами и воеводствами.

Петр Киянка, Geo Developer Group:
Однако этот закон может стать проблемой для разработчиков. Проект предполагает, что преобразование будет касаться только недвижимости для жилищных целей, и многие инвестиции осуществляются на промышленных землях.

Законопроект в его нынешнем виде представляет собой реальную угрозу для инвестиций, осуществляемых на земельном участке, предназначенном для постоянного пользования в нежилых целях. Инвестор, желающий установить отдельную собственность на помещения в рамках такой инвестиции, будет вынужден приобрести недвижимость у владельца (Государственное казначейство, коммуна), что окажет серьезное влияние на прибыльность инвестиций.

Органы местного самоуправления также претерпят изменения, поскольку постоянные сборы с узуфруктов являются для них важным элементом доходов. Возможно, что эти сомнения вызвали то, что законопроект не был принят. Курорт подчеркивает, что он открыт для любых комментариев и желающих обсудить проект. Дата вступления закона в силу была перенесена, скорее всего, на полгода.