Как правильно составить задаток покупателю квартиры

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, что важно для покупця.Оскилькы в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесенная им сумма задатка остается у продавца.

НО! Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно только в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлено в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме (ст. 547 ГК Украины), а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передается продавцу, является задатком, иначе в противном случае это будет аванс.

Как оформить передачу «задатка», чтобы в дальнейшем не оказаться и без квартиры, и без денег?

Частыми на практике есть случаи передачи задатка по заключенным «юридически незащищенными», на мой взгляд, договорами о задатке, договорами о намерениях, или же вообще на основании простых расписок. Все это в дальнейшем приводит к затяжным судебным процессам, решения по которым принимаются далеко не в пользу покупателя.

В какой форме оформить передачу задатка?

Только в письменной форме. Причем, речь не идет о банальной расписку о получении денежных средств. Расписка в данном случае будет допустимым доказательством оформление сделки по обеспечению обязательства в письменном виде. Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также соглашение о задатке можно оформить путем заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Какие документы необходимы для оформления задатка?

Как уже говорилось ранее, юридически правильным способом оформления задатка есть или его указание в основном договоре, или в дополнительном соглашении к основному договору купли-продажи квартиры. Поэтому неотъемлемым этапом оформления задатка является непосредственно наличие полного пакета документов как на объект недвижимости, так и документов, удостоверяющих стороны данного соглашения (продавца и покупателя).

Таким образом, покупатель от продавца должен пригласить:

оригинал паспорта и идентификационного кода;

оригиналы документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решения суда, информационная справка из Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество )

документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Проверьте данные с документами, так как нередко бывают случаи, когда была проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством. А также документы от органов архитектурно-строительного контроля, вдруг объект не введен в эксплуатацию, информация в соответствии незафиксированная в государственных реестрах. Это в дальнейшем может стать камнем преткновения, увеличивает как материальную сторону сделки, так и ее временные рамки;

документы, подтверждающие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор)

информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописку в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более длинная и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти).

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч. наличие обременений по имуществу) через Госреестр прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, также это сможет перепроверить в момент заключения сделки купли-продажи (https://kap.minjust.gov.ua) .

Важной может быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данном случае можно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. Единственное, что данные физлица (его Ф.И.О.) в открытом доступе отсутствуют, но по адресу и идентификационным данным объекта недвижимости можно попробовать промониторить данные (поисковая система очень проста в использовании: http: //www.reyestr.court .gov .ua /).

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, подтверждающие родственные связи (свидетельство о браке или о его расторжении).

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие приписок, описок и т.д.

Существуют законодательно установленные сроки, в течение которых необходимо передать задаток?

Действующим законодательством не установлено ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это все оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). На время проведения сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данном случае является способом обеспечения сделки. К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактической готовности всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки из квартиры и т.д.). Главное в данном случае - указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае неисполнения обязательства, каждая из сторон несет ответственность (покупатель потеряет суммы задатка, а продавцу придется вернуть его в двойном размере). Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых речь о штрафных санкциях идти не может.

В каком размере должен быть передан задаток?

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его четкого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры. Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорено цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры по более высокой цене, а Вам придется искать другие варианты, возможно, даже менее привлекательны.

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцю.Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется в течение 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии заключения договора в течение отчетного налогового года. Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамки этих положений (в зависимости от фактического срока владения квартирой).

Если обязательство не выполняется, что происходит с задатком?

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком, урегулированы в статье 571 ГКУ. В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника - задаток остается у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выраженный в движимое имущество). Кроме этого, частью второй ст.571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором. Также следует обратить Ваше внимание на положения статьи 627 ГКУ, согласно которой стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдет ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придется для начала доказать, что они реально были причинены именно в такую ​​сумму.

Необходимо нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств?

Условие об обязательном нотариальном удостоверении сделок по обеспечению обязательств действующим законодательством не предусмотрено. В свою очередь, вы имеете полное право требовать нотариального удостоверения данной сделки, поскольку данное право Вам предоставлено в силу положений п. 4 ст. 209 ГК Украины, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с ее участием может быть нотариально удостоверена.

Кроме того, нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств возможно в случае, если условие о задатке прописано в самом содержании договора, обязательность нотариального удостоверения которого предусмотрена законодательством, а также в случае обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры путем составления и подписания дополнительного соглашения к основному договору. В таком случае, данное соглашение должно быть обязательно нотариально удостоверенной в соответствии с требованиями ст. 654 ГК Украины, согласно которой изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом, или не вытекает из обычаев делового оборота.

Есть еще варианты оформления задатка?

Вам предложили заключить договор о задатке, ссылаясь на положения ст. 6 ГК Украины (относительно права сторон заключить договор, не предусмотренные законодательством, и урегулировать взаимоотношения на собственный лад). В данном случае применять его в сделки купли-продажи квартиры нельзя. Поскольку этой же статьей установлено рамки таких действий, а именно стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон. Поэтому, вывод - такой способ договора задатка противоречит его сути, задатком можно обеспечить только уже те обязательства (ст. 570 ГК Украины), что существую.

Уплата задатка по договору о намерении (предварительный договор).

Еще одним, на первый взгляд, довольно-таки юридически приемлемой формой оформления задатка, может быть договор о намерении (предварительный договор).

НО! Договор о намерении (предварительный договор) не относится к денежным обязательствам, он всего лишь предусматривает обязательства его сторон заключить в дальнейшем основной договор. А такое обязательство не является денежным и поэтому обеспечивать его задатком нельзя.

Залогом можно обеспечить только такое денежное обязательство, которое уже существует. Например, по договору купли-продажи квартиры денежное обязательство возникнет только после заключения такого договора и его государственной регистрации в соответствии с законом.

Поэтому, если вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций, как говорится, «предупрежден - значит вооружен».

источник: lexliga.com

Возможно, Вам также будет интересно

Как оформить передачу «задатка», чтобы в дальнейшем не оказаться и без квартиры, и без денег?
В какой форме оформить передачу задатка?
Какие документы необходимы для оформления задатка?
Существуют законодательно установленные сроки, в течение которых необходимо передать задаток?
В каком размере должен быть передан задаток?
Если обязательство не выполняется, что происходит с задатком?
Необходимо нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств?
Есть еще варианты оформления задатка?